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Introduzione

Essendo la procedura di vendita con incanto largamente la più diffusa presso i Tribunali italiani, qui di seguito si riportano i contenuti essenziali della normativa riportata in precedenza, rimandando comunque alla consultazione integrale del testo richiamato, per una completa conoscenza della materia.

La vendita con Incanto

Riferimenti normativi

Codice di Procedura Civile
Libro Terzo - Del Processo Di Esecuzione
Titolo II - Dell’Espropriazione Forzata
Capo IV – Dell’Espropriazione Immobiliare
Sezione III – Della Vendita e Dell’Assegnazione
§ 2 – Vendita senza Incanto artt.da 576 a 591 ter

Ordinanza di vendita

La vendita di un bene immobile ad incanto rappresenta la fase conclusiva od avanzata di una procedura esecutiva o concorsuale diretta a consentire il conseguimento di una somma a soddisfacimento del o dei crediti del (o dei) creditore procedente o dell'istante in un caso e della massa dei creditori nell'altro.
La vendita del bene viene diposta dal giudice dell'esecuzione con un'ordinanza di vendita contenente, secondo l'art. 576 c.p.c, le seguenti indicazioni di cui l'offerente deve essere a conoscenza:

1) se la vendita deve farsi con uno o più lotti;

2) il prezzo base dell'incanto;

3) il giorno e l'ora dell'incanto;

4) termini e forme di pubblicità dell'incanto;

5) cauzione e termini di versamento;

6) aumento minimo sulle offerte;

7) termini e modalità di deposito della somma a seguito dell'aggiudicazione.


Il giudice, secondo l'art.591 bis c.p.c. introdotto dalla L.302/98, può, con l'ordinanza di vendita, delegare al notaio le operazioni di vendita con incanto.
In questo caso un esperto nominato dal giudice, presa visione del bene, del suo stato di fatto e di diritto, insieme al notaio provvederà a stimare il valore dell'immobile. La somma stabilita costituirà il prezzo base di vendita del 1° incanto.
Il notaio redige l'avviso contenente le indicazioni di cui all'art. 576 comma 1° c.p.c., tra cui la destinazione urbanistica del terreno, risultante dal "certificato di destinazione urbanistica" e le notizie (art. 17 e 40 della L.47/85) concernenti la nullità degli atti giuridici relativi ad edifici ove non siano riportati gli estremi della concessione ad edificare o quella in sanatoria di eventuali abusi edilizi.
Nel caso di nullità l'aggiudicatario potrà, se ci sono i presupposti, avvalersi degli articoli citati che prevedono la inapplicabilità delle nullità in suo danno e domandare la sanatoria entro centoventi giorni dal decreto di trasferimento.

Per partecipare all'incanto

Nell'art.579 c.p.c. si stabilisce che "ognuno, eccetto il debitore è ammesso a fare offerte all'incanto".
Spesso le offerte vengono fatte da procuratori legali "per persona da nominare ". Nel caso di aggiudicazione del bene per persona da nominare il procuratore legale, entro tre giorni dall'incanto, deve dichiarare in cancelleria il nome della persona per la quale ha fatto l'offerta, depositando il mandato. Se il procuratore legale omette tale dichiarazione, l'aggiudicazione diviene definitiva a suo nome (art. 583 c.p.c.).
Per partecipare all'incanto è necessario rispettare le formalità e gli adempimenti previsti dall'art. 576 c.p.c. di cui sopra.
In particolare occorre presentare una domanda di partecipazione all'incanto e versare le cauzioni nella misura e secondo le modalità indicate nell'avviso d'asta.
Di solito viene indicato un valore percentuale, da calcolare sul prezzo base d'asta, da depositare in conto spese, ed un valore percentuale da depositare per cauzione.

L'incanto

L'incanto, come all'art.581 modificato dalla L.302/98, deve avere luogo davanti al giudice dell'esecuzione nella sala delle udienze pubbliche.
L'incanto procede con le offerte da parte delle persone ammesse che devono superare il prezzo base d'asta o quello del precedente offerente almeno del valore "aumento minimo" indicato nell'avviso d'asta.
L'aggiudicazione al miglior offerente avviene quando dall'ultima offerta sono trascorsi tre minuti senza che ne sia seguita una maggiore.

Ritiro cauzione

Al termine dell'incanto, le somme depositate come cauzione e in conto spese possono essere ritirate da coloro che avevano chiesto di partecipare all'udienza tranne, ovviamente, dall'aggiudicatario provvisorio.
In caso di aggiudicazione definitiva, una parte della somma sarà computata in conto prezzo e l'altra sarà utilizzata per le spese di trasferimento del bene.
E' bene precisare che ogni offerente cessa di essere obbligato per l'offerta avanzata quando essa è superata da un'altra, anche se quest'ultima viene dichiarata nulla.

Offerte dopo l'incanto

Al termine dell'incanto l'aggiudicazione è provvisoria poiché entro dieci giorni dall'udienza è possibile formulare nuove offerte d'acquisto che siano superiori di almeno un sesto rispetto al prezzo di aggiudicazione provvisoria ("aumento di sesto" ex art. 584 c.p.c.).
In generale si esclude che le offerte in aumento possano provenire da chi abbia presentato offerte nella fase precedente senza risultare aggiudicatario.
Un offerta in aumento viene quindi ritenuta valida se corrisponde ad almeno i sette sesti del prezzo di aggiudicazione provvisoria.
Colui che intende formulare un offerta in aumento dovrà inoltre versare le somme in conto spese e per cauzione secondo le percentuali prefissate per l'incanto, calcolate sulla somma aumentata per l'offerta.
L'aggiudicatario, dal canto suo, avvertito dell'aumento non dovrà compiere alcun altro versamento e potrà limitarsi, ove interessato a partecipare alla gara.
All'aggiudicazione non può seguire un ulteriore offerta in aumento di sesto .

Pagamento del prezzo e trasferimento del bene

L'aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati dall'ordinanza che dispone la vendita (art. 585 c.p.c.).
Avvenuto il versamento del prezzo (art. 586 c.p.c.) il giudice dell'esecuzione pronuncia decreto con il quale trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato, ordinando la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, a meno che queste ultime non si riferiscano ad obbligazioni assunte dall'aggiudicatario a norma dell'art. 508 c.p.c. Nel caso in cui le operazioni di incanto siano state delegate a notaio, questi, avvenuto il versamento del prezzo, predispone il decreto di trasferimento e trasmette il fascicolo al giudice dell'esecuzione. Nell'ipotesi in cui l'aggiudicatario non versi il prezzo nel termine stabilito viene dichiarata la decadenza dall'aggiudicazione con decreto del giudice dell'esecuzione, il quale disporrà un nuovo incanto. L'aggiudicatario in tale ipotesi non solo perde la somma che ha depositato a titolo di cauzione ma nel caso in cui il ricavo della vendita unito alla cauzione confiscata sia inferiore a quello dell'incanto precedente, l'aggiudicatario decaduto è tenuto al versamento della differenza (art. 587 comma 2° c.p.c. - 177 disp. att. c.p.c.).

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La vendita senza incanto

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Titolo II - Dell’Espropriazione Forzata
Capo IV – Dell’Espropriazione Immobiliare
Sezione III – Della Vendita e Dell’Assegnazione
§ 2 – Vendita senza Incanto artt.da 570 a 575

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