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Introduzione
Essendo la procedura di vendita con incanto largamente la più diffusa presso i Tribunali italiani, qui di seguito si riportano i contenuti essenziali della normativa riportata in precedenza, rimandando comunque alla consultazione integrale del testo richiamato, per una completa conoscenza della materia.
La vendita con Incanto
Riferimenti normativi
Codice di Procedura Civile
Libro Terzo - Del Processo Di Esecuzione
Titolo II - Dell’Espropriazione Forzata
Capo IV – Dell’Espropriazione Immobiliare
Sezione III – Della Vendita e Dell’Assegnazione
§ 2 – Vendita senza Incanto artt.da 576 a 591 ter
Ordinanza di vendita
La vendita di un bene immobile ad incanto rappresenta la fase conclusiva od avanzata di una
procedura esecutiva o concorsuale diretta a consentire il conseguimento di una somma a
soddisfacimento del o dei crediti del (o dei) creditore procedente o dell'istante in un caso e della massa
dei creditori nell'altro.
La vendita del bene viene diposta dal giudice dell'esecuzione con un'ordinanza di vendita
contenente, secondo l'art. 576 c.p.c, le seguenti indicazioni di cui l'offerente deve essere a conoscenza:
1) se la vendita deve farsi con uno o più lotti;
2) il prezzo base dell'incanto;
3) il giorno e l'ora dell'incanto;
4) termini e forme di pubblicità dell'incanto;
5) cauzione e termini di versamento;
6) aumento minimo sulle offerte;
7) termini e modalità di deposito della somma a seguito dell'aggiudicazione.
Il giudice, secondo l'art.591 bis c.p.c. introdotto dalla L.302/98, può, con l'ordinanza di vendita,
delegare al notaio le operazioni di vendita con incanto.
In questo caso un esperto nominato dal giudice, presa
visione del bene, del suo stato di fatto e di diritto, insieme
al notaio provvederà a stimare il valore dell'immobile. La somma stabilita
costituirà il prezzo base di vendita del 1° incanto.
Il notaio redige l'avviso contenente le
indicazioni di cui all'art. 576 comma 1° c.p.c., tra cui
la destinazione urbanistica del terreno, risultante dal "certificato di
destinazione urbanistica" e le notizie (art. 17 e 40 della L.47/85)
concernenti la nullità degli atti giuridici relativi ad edifici ove non siano riportati
gli estremi della concessione ad edificare o quella in sanatoria di eventuali abusi
edilizi.
Nel caso di nullità l'aggiudicatario potrà, se ci sono i presupposti,
avvalersi degli articoli citati che prevedono la inapplicabilità
delle nullità in suo danno e domandare la sanatoria entro centoventi giorni dal decreto
di trasferimento.
Per partecipare all'incanto
Nell'art.579 c.p.c. si stabilisce che "ognuno, eccetto il debitore è ammesso a fare offerte all'incanto".
Spesso le offerte vengono fatte da procuratori legali "per persona da nominare ". Nel caso di
aggiudicazione del bene per persona da nominare il procuratore legale,
entro tre giorni dall'incanto, deve dichiarare in
cancelleria il nome della persona per la quale ha fatto l'offerta, depositando il
mandato. Se il procuratore legale omette tale dichiarazione,
l'aggiudicazione diviene definitiva a suo nome (art. 583 c.p.c.).
Per partecipare all'incanto è necessario
rispettare le formalità e gli adempimenti previsti dall'art. 576
c.p.c. di cui sopra.
In particolare occorre presentare una domanda di partecipazione all'incanto e versare le cauzioni
nella misura e secondo le modalità indicate nell'avviso d'asta.
Di solito viene indicato un valore
percentuale, da calcolare sul prezzo base d'asta, da depositare in conto spese, ed un
valore percentuale da depositare per cauzione.
L'incanto
L'incanto, come all'art.581 modificato dalla L.302/98,
deve avere luogo davanti al giudice dell'esecuzione nella sala delle
udienze pubbliche.
L'incanto procede con le offerte da parte delle persone ammesse
che devono superare il prezzo base d'asta o
quello del precedente offerente almeno del valore "aumento minimo" indicato
nell'avviso d'asta.
L'aggiudicazione al miglior offerente
avviene quando dall'ultima offerta sono trascorsi tre minuti senza che ne sia seguita
una maggiore.
Ritiro cauzione
Al termine dell'incanto, le somme depositate come cauzione e in conto spese possono essere ritirate
da coloro che avevano chiesto di partecipare all'udienza tranne, ovviamente, dall'aggiudicatario provvisorio.
In caso di aggiudicazione definitiva, una parte
della somma sarà computata in conto prezzo e l'altra sarà utilizzata per le spese di
trasferimento del bene.
E' bene precisare che ogni offerente
cessa di essere obbligato per l'offerta avanzata quando essa è superata da
un'altra, anche se quest'ultima viene dichiarata nulla.
Offerte dopo l'incanto
Al termine dell'incanto l'aggiudicazione è provvisoria poiché entro dieci giorni dall'udienza
è possibile formulare nuove offerte d'acquisto che siano superiori di almeno un sesto rispetto al
prezzo di aggiudicazione provvisoria ("aumento di sesto" ex art. 584
c.p.c.).
In generale si esclude che le offerte
in aumento possano provenire da chi abbia presentato offerte nella fase precedente senza risultare
aggiudicatario.
Un offerta in aumento viene quindi ritenuta valida se corrisponde ad almeno i sette sesti
del prezzo di aggiudicazione provvisoria.
Colui che intende formulare un offerta in aumento dovrà inoltre versare le somme in conto spese e per cauzione
secondo le percentuali prefissate per l'incanto, calcolate sulla somma aumentata per l'offerta.
L'aggiudicatario, dal canto suo,
avvertito dell'aumento non dovrà compiere alcun altro versamento e potrà limitarsi,
ove interessato a partecipare alla gara.
All'aggiudicazione non può seguire un
ulteriore offerta in aumento di sesto .
Pagamento del prezzo e trasferimento del bene
L'aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati
dall'ordinanza che dispone la vendita (art. 585 c.p.c.).
Avvenuto il versamento del prezzo (art. 586
c.p.c.) il giudice dell'esecuzione pronuncia decreto con il quale trasferisce
all'aggiudicatario il bene espropriato, ordinando la cancellazione delle trascrizioni
dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, a meno che queste ultime non si
riferiscano ad obbligazioni assunte dall'aggiudicatario a norma dell'art. 508
c.p.c.
Nel caso in cui le operazioni di incanto siano
state delegate a notaio, questi, avvenuto il versamento del prezzo, predispone il decreto
di trasferimento e trasmette il fascicolo al giudice dell'esecuzione.
Nell'ipotesi in cui l'aggiudicatario
non versi il prezzo nel termine stabilito viene dichiarata la decadenza
dall'aggiudicazione con decreto del giudice dell'esecuzione, il quale disporrà
un nuovo incanto.
L'aggiudicatario in tale ipotesi non solo
perde la somma che ha depositato a titolo di cauzione ma nel caso in cui il ricavo della
vendita unito alla cauzione confiscata sia inferiore a quello dell'incanto
precedente, l'aggiudicatario decaduto è tenuto al versamento della differenza (art.
587 comma
2° c.p.c. - 177 disp. att. c.p.c.).
La vendita senza incanto
Riferimenti normativi
Codice di Procedura Civile
Libro Terzo - Del Processo Di Esecuzione
Titolo II - Dell’Espropriazione Forzata
Capo IV – Dell’Espropriazione Immobiliare
Sezione III – Della Vendita e Dell’Assegnazione
§ 2 – Vendita senza Incanto artt.da 570 a 575
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